[부동산] 월급쟁이 부자들 너바나 '나부맞' (나는 부동산과 맞벌이한다)

 

나는 부동산과 맞벌이한다

부동산 투자계 재야의 고수인 너바나는 현재 30대 후반의 평범한 직장인이지만, 종잣돈 1,500만 원으로 투자 전선에 뛰어들어 아내보다 많은 월급을 벌어오는 맞벌이 상대, 부동산 41채를 마련했다. 이 책에서 그는 월급만으로는 노후가 보장되지 않는 시대에 어떻게 급여 외 소득을 창출하는 시스템을 마련할 수 있었는지 그 비밀을 전격 공개한다. 이 책은 우선, 당신이 부자가 되는 것을 가로막고 있는 내·외부적 장애물을 하나씩 꼽으며 선입견을 버리는 단계로 시작한다.이어 실제로 월급쟁이인 저자가 구축한 돈 버는 시스템을 부동산 투자 매입기를 통해 공개한다. 그리고 돈 걱정 없는 월급쟁이가 되기 위해 가장 먼저 생각해야 할 것들, 초보 투자자가 바로 시작해야 할 공부법, 실전 투자에서 유용한 투자 기술들을 소개한다.

저자

너바나

출판

알키

출판일

2015.05.15

[1장 당신은 왜 아직 부자가 아닌가]

51p 부자의 관점에서 보라

- 빠르게 변해가는 세상 속에서 그 변화를 읽기. 자본주의의 원리를 깨달은 사람은 더 큰 부를 쌓을 것이고, 그 원리를

52p 위험을 다루는 지혜

- risk (통제 가능한 위험), danger (통제 불가능한 위험)

투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다.

만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라.

투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.

55p 좋은 대출. 나쁜 대출. → 카드빚은 나쁜 대출 / 대출을 레버리지하여 자산을 증식한다면 좋은 대출

57p 지렛대 활용법. 레버리지 효과. 전세금은 최고의 지렛대.

레버리지의 리스크만 잘 관리할 수 있다면, 당신의 재테크에 강력한 무기가 될 것이다. 모든 대출에는 이자가 있지만, 전세금에는 이자가 없다.

61p 투자법 別 세금 (적금,예금 / 펀드(주식형) / 부동산 / 채권). 투자법 別 비용 (적금,채권 / 주식형 펀드 / 부동산).

기대 수익이 크다는 점, 이것이 바로 부동산 투자의 매력.

62p 투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것. 우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.

63p 세금 납부는 제대로. 사회에 대한 기부이기도.

64p 무피 투자 (투자금 0원).

준 무피 투자; 보증금과 대출을 이용해 부동산 매입. Ex- 부동산 매매

실 무피 투자; 대출 등을 이용하지 않고도 낙찰을 통해 부동산 매입 ex- 부동산 경매

[2장 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템]

71p 인간의 수명이 90년이라고 가정한다면, 초반 30년은 배우고 중반 30년은 돈을 벌고 후반 30년은 벌어놓은 돈으로 살아가는 거야.

절대 잃지 않는 투자를 해야 한다는 것.

근로소득을 자본소득으로 바꿔야.

72p 너바나의 시스템. 부동산 100채 모으기. 최소 30억원 이상 필요.

■ 1단계. 흑자구조 만들기

- 월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방법은 지출을 줄이는 것.

- 지출을 줄이고 당시 월급의 50~70% 이상을 적금한 결과 1년에 약 2,000만 원의 투자비를 마련할 수 있었다.

- 지출을 줄여서 종잣돈을 마련하고 그 돈으로 1년에 여러 책의 부동산을 매입하는 것이, 당시 내가 쓴 전략이었다.

■ 2단계. 수익형 부동산 투자하기

- 당시 나의 원칙은 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산을 찾는 것. 오피스텔을 중심으로 접근. 그렇게 어느 정도 경험이 쌓인 뒤에 상가 접근. 월세 500만 원 이상의 수익이 창출되자 더 이상 투자금을 만들기 위해 월급을 적금하는 시스템은 필요 없게 되었다.

■ 3단계. 시세차익형 부동산 투자하기

- after that, 월급은 생활비로, 나머지 월세 수입은 모두 부동산에 재투자.

■ 4단계. 시스템 확장하기

- 부동산을 매수하고 매도해서 종잣돈을 불리는 전략은 성장에 한계가 분명히 있다.

1+1=2, 2+2-=4, 3+3=6, 4+4=8, 8+8=16과 같이 이러한 식으로 투자한 물건은 100% 수익을 얻을 수 있다.

하지만 이 전략으로 부자가 되려면 ‘부동산 가격이 계속 오르는 행운’이 꾸준히 이어져야 한다.

- 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다.

77p 어떻게 수익형 부동산과 시세차익형 부동산 등을 매입해 시스템을 마련해 나갔는지 참고한 뒤 자신만의 투자 계획을 세우기.

78p 투자 공부를 시작한 후부터 1년 넘게 하루도 빠지지 않고 경제신문을 읽었다. 자연스럽게 부동산 투자가 다른 투자보다 수익률이 높다는 것을 깨달았다. 부동산 관련 서적도 50권 이상 읽었다. 처음에 가졌던 물음표가 느낌표로 변하는 과정이었다.

80p 임장을 통해 배우다. 부동산 매임에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다. 이때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다.

83p 지방 중에서도 선호도가 높은 광역시나 각 도에서 중심이 되는 도시들. 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.

85p 부동산 경매. 싸게 사서 비싸게 팔 수 있다.

86p 시세차익형 부동산 4가지 전략 (좋은 순서; 2 1 4 3)

싸게 사서 싸게 판다. 싸게 사서 비싸게 판다. 비싸게 사서 싸게 판다. 비싸게 사서 비싸게 판다.

Ex - 1 > 4 / 현재는 1과 2 왔다갔다


제 1 전략. 5,000만원 이하의 주택들.

제 2 전략. 절대 싸다고 생각하면서 파는 사람 없고, 비싸다고 생각하면서 사는 사람 없다.

다만, 싸게 샀을 경우에는 이를 오랫동안 보유할 수 있는 체력, 즉 리스크 관리도 필요하다.

제 3 전략. 상투를 잡은 것.

제 4 전략. 강남 같은 요충지의 부동산을 매입해두고 오래 기다리는 이들.

상위 계층의 소득이 증가함에 따라 강남 등지의 집값은 계속해서 돈의 가치를 반영해 증가할 것.

하지만 그 외 지역, 중산층이 많이 거주하는 지역이라면.

해당 지역 거주민들의 소득, 직장, 교통, 교육 등의 여건을 타 지역의 조건과 비교해보고 이에 합당한 가격인지 살펴봐야. 주관적인 생각이 아닌 객관적인 근거가 중요.

ex- 부동산 구미동 무지개 12단지 21평 아파트 매입. vs. 신한 건영 3단지. (오리역 도보 10분 거리)

투자금이 여유롭다면 일반 매매로도 충분히 좋은 물건을 매입하고, 본인의 투자금이 넉넉지 않다면 부동산 경매를 배워두는 게 좋을 것이다.

94p 결혼 후 5년간 지속해온 재테크 공부와 실천적 투자로 당시 여러 채의 부동산 소유 중이었음. 다만 투자 수익을 생활비로 쓰지 않고 대출상환과 재투자에 쓰겠다는 원칙을 가지고 있었기에.

98p 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다.

101p 수익형 부동산에 투자하기 전 체크해야 하는 사항

첫째, 환금성 (매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)

둘째, 수익률 (대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)

셋째, 원금 보전성 (돈을 잃지 않을 투자인지)

102p 월세 500만원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키기

첫째, ‘낙찰가=대출 금액+보증금’ 으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다.

둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.

셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

105p 개인적으로 20만원 이하의 월세를 받는 지역은 투자하지 않는 것을 원칙으로 삼고 있다. 월세가 싸다는 것은 수요보다 공급이 많다는 이야기이다.

106p 많은 이들이 노후에 연금이 보장되는 공무원을 부러워한다. 하지만, 부동산 투자를 조금 더 알게 된다면, 약 1억원 정도의 투자로 공무원 연금만큼의 수익을 얻을 수 있다.

107p 가난한 비평가, 풍족한 실천가.

모두에게 똑 같은 시간이 주어지지만 그 시간을 어떻게 활용하느냐에 따라 결과가 달라진다.

110p 스스로 연봉 올리기 프로젝트.

111p 기회가 된 위기. 유치권. 인도명령. 가처분 집행. 인용.

준비하면 이긴다. 명도소송. 송달.

최초 제시액보다 적은 금액으로, 강제 집행하는 비용보다 조금 더 지급하는 조건으로 명도에 합의.

모든 일은 준비를 얼마나 철저히 하느냐에 달려 있다. 투자도 마찬가지다. 투자는 잘하면 큰돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다.

투자의 메커니즘을 제대로 이해하기. If not, 언젠가 큰 손해를 입을 수도 있다는 것을 명심하자.

So 조급한 마음으로 잘 따져보지도 않고 덜컥 투자하기보다는 더 많은 책을 읽고 더 여러 번 현장에 방문한 뒤 투자를 결정하길 바란다. … 남들보다 뛰어난 열정으로 준비하고 실력을 갈고 닦는다면 머지않아 투자로 경제적 자유를 누릴 수 있게 될 것이다. Ex-충북 음성 빌라 경매 구입 (1채당 2000만원에, 세대 당 9,800만~1억2,000만 으로 분양했고, 몇 세대는 5,000만원 전세, 일부는 보증금 500만/45만 월세로. 투자금 모두 회수)


[3장 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법]

121p 돈을 다룰 수 있는 능력 필요.

본격적인 투자로 뛰어들기 전 꼭 준비해야 할 것들과 반드시 명심해야 할 사항.

먼저, 내가 부자가 될 확률은 얼마나 되는 지 체크하기 (부자 지수 체크표)

124p 낮은 금리 덕분에 적금으로 돈을 불리는 것은 재테크라고 말하기도 민망할 정도의 수익률을 내고 있으며, 주식은 원금까지 위협하는 투자처가 되었고, 불황기로 정의되는 시기에 임금상승률 또한 변변치 않은 상황이다. 그렇다면 어떻게 투자해야 할까?

첫 투자라면 3,000만원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라. 투자금을 최소화 시킴으로서 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 부동산에 투자하는 방식을 고집.

1) 전혀 준비되지 않은 투자자 / 2) 주관이 없는 투자자 / 3) 준비된 투자자

늘 부동산 투자에 본격적으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러보기를 권한다. 읽은 책은 바로 필사하여 지식을 자신의 것으로 만들고자 노력. 자신이 거주하는 지역과 가까운 곳 10여 군데를 임장하고 작성한 보고서를 내게 보내며 자문을 구하기도. One of tips is that 매매가 대비 전세 비율이 높은 아파트를 찾는 것.

128p 온종일 바쁘게 살고 있지만, 어디로 가는지 알 수 없는 인생을 살아가면서 많은 사람들이 목적지 (목표) 도 없이, 특별한 계획도 없이 눈앞에 주어진 일만 겨우 해내며 살아가는 것이 사실이기 대문이다. <Starship Troopers>의 작가인 Robert A. Heinlein은 말했다. “명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일상을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다.”

명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 일상의 노예가 아니라 주도적으로 자신의 인생을 경영하며 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 크다.

129p 인생이라는 길고 긴 여행을 떠나는 데 중요한 것은 멋진 자동차나 끝내주는 날씨가 아니다. 당신의 목적지가 어디인지 아는 것이 가장 우선되어야 하는 것이다. … 확실한 건, 돈은 우리가 행복하기 위한 수단이 되어야 한다. 목적이 아니라. 당신의 목표는 무엇인가?

130p 삶의 목표를 설정하는 법

1. 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다

- 내용은 구체적으로, ex- 경제적 자유를 얻는 것 대신 30억 원의 현금 마련, 다이어트하기 대신 5kg 감량 등

- 책상 냉장고 방문 등 내가 항상 볼 수 있는 곳에 붙여두라

2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라

3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라

- 많은 이들이 쉽게 놓치고 마는 것이 바로 이 부분.

구체적인 목표를 정해두고도 이를 언제까지 이룰지 기한을 정하지 않는다면 목표를 이루기가 쉽지 않다. 다만 일생의 목표이므로 일생을 살아가는 동안 실현할 가능성이 큰 꿈이어야 한다.

4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라

만약 10년 안에 10억을 모으려고 한다면, 연 1억원을 모을 수 있는 수단을 가져야 한다. 세금까지 고려한다면 월 가계수 (월 소득 – 월 지출) 가 약 1,000만 원 이상의 흑자를 기록해야 한다.

만약 정해둔 목표와 시간을 고려했을 때, 그 목표를 이루기 힘든 상황이라면 목표 달성 기간을 늘리거나 목표를 달성할 수단을 바꿔야 한다.

5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라.

- 먼저 장기, 중기, 단기 계획을 세우고, 연 단위 계획은 매년 말에 다시 세우면 된다.

- 아무 이유 없이 당신의 지갑에 돈이 들어오는 행운은 없다. 당신의 일하는 시간의 가치를 높이기 위해 고민하고 계획하라.

6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라

- 1년에 하루쯤은 상쾌한 공기를 들이마실 수 있는 수목원이나 막힌 곳 없이 트인 바다가 보이는 휴양지에서 자신이 진정 원하는 삶이 어떤 것인지 기록하고, 이 방법대로 생각을 정리해보길 권한다.

인생은 한 번 뿐이다. 한 번뿐인 인생을 그저 바쁘게 살다가 자신이 원치 않는 생으로 마감할 것인가, 아니면 후회 없는 인생을 위해 자기 자신을 사랑하며 나와 가족을 위해 열심히 살아갈 것인가? 후자의 삶을 살기 원한다면 그 꿈을 이룰 수 있도록 최선을 다해 계획한 것을 실행으로 옮겨야 한다.

7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라

- 하루 목표를 달성했을 때, 좋아하는 만화나 영화를 보면서 스스로에게 보상을, 매달 목표를 달성했을 때 묵묵히 내 곁을 지켜주는 가족과 동료들을 위해 좋은 레스토랑에서 함께 식사를, 매년 번 돈의 10%는 반드시 가족과 추억을 남길 수 있는 여행에 지출을 한다. 물론 그냥 있는 돈으로 여행을 가거나 식사를 할 수도 있지만, 목표를 달성한 후 스스로에게 주는 작은 이벤트들이 성과를 이루는 데 훨씬 도움이 된다.

8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라

- 개인적인 목표를 주변인과 공유하는 것은 목표를 이루는 데 큰 동기부여가 된다.

그렇게 하면 스스로와의 약속을 지키기 위해서, 또 다른 사람에게 실망을 안기지 않기 위해서라도 목표 달성에 힘쓰게 될 것이다.

137p 장수. 노후 준비.

나이가 들수록 본인의 근로소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야 한다.

139p 돈 걱정 없는 노후를 위해 우리가 가장 먼저 해야 할 일은, 노후에 필요한 자금이 얼마나 되는지 계산해보는 것이다. (노후에 필요한 적정자금)

140p 노후자금 계산기

노후 필요자금 = (평균 예상 수명 – 은퇴 나이) x 원하는 은퇴 생활비 x 12개월

Ex) 60세 은퇴 계획이며. 평균 예상 수명인 90세까지 산다고 가정할 때, 노후에 매월 300만 원 정도를 지출할 것 같다고 하자.

60세 은퇴 시 = (90세-60세) x 300만원 x 12개월 = 10억 8,000만 원 (편의상 물가 상승률은 반영하지 않았다)

여기에서 조기 은퇴를 하게 된다면, 필요 자금은 훨씬 커진다.

142p 노후에 월 소득이 계속 발생되는 시스템을 가지고 있다면 이야기는 완전히 달라진다. 이를테면, 공적연금 (국민연금 + 공무원연금), 사적연금, 월세가 나오는 부동산, 부동산연금, 퇴직연금 그리고 소유한 법인에서 나오는 배당소득이나 급여소득 등 당신이 은퇴한 이후에도 소득을 가져오는 시스템을 가졌다면 당신에게 필요한 노후 자금은 크게 줄어들 수 있다.

143p 경제적 자유보다 경제적 안정.

유럽 선진국의 국민은 아니지만, 재테크나 투자를 공부하면서 좀 더 열심을 낸다면 월 300만원을 가져오는 시스템을 마련할 수 있고, 그리 오래 걸리지 않는다.

144p 자산을 불리는 공격법, 자산을 지키는 수비법

성공한 기업의 특징은? 재무제표 관리를 잘한다는 것. 기업의 현금흐름이나 자산보유 현황을 제대로 파악하지 못한다면, 이윤을 추구하는 집단으로서 현명하게 기업을 경영해 나갈 수 없다. 부자가 되길 원한다면 기업이 어떻게 투자하고 자산을 불려가는지를 보고 배울 필요가 있다.

145p 흑자 경영을 위해, 첫째, 수익을 늘린다. 둘째, 비용을 줄인다.

기획 업무를 맡은 직원으로서 가장 먼저 한 것은 재무제표를 분석하는 일이었다. 손익계산서를 분석해서 현재 회사의 비용 중 가장 많은 부분을 차지하는 것이 무엇인지 찾아서 줄일 수 있는 부분을 기획했다. 또 수익을 늘리는 데 기여할 수 있는 것이 무엇인지 찾아 기획했다. 이러한 기획을 개인에게도 똑같이 적용할 수 있었다.

146p

수익을 늘려라

나는 CEO다. 우리 가정, 즉 주식회사 포레나광교의 대표다. 내가 경영하는 이 회사가 흑자 구조를 갖출 수 있도록 부업으로 회사를 다니며 본업으로 투자를 하고 있는 것이다.

첫 번째로 수익을 늘리기 위해 다음 3가지를,

① 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성 / ② 월세가 나오는 수익형 부동산 (상가, 오피스텔, 빌라) 보유 / ③ 시세차익을 얻을 수 있는 부동산 (아파트, 토지) 보유

⇒ 시세차익을 얻을 수 있는 부동산 투자는 인플레이션을 대비하여 적금에 가입한 것과 같다. 또 직장생활로 얻는 월급이나 수익형 부동산 투자로 얻는 수익은 넣어둔 예금에 대한 이자나 채권과 비슷하다.


비용을 줄여라

스코틀랜드의 작가 Samuel Smiles는 말했다. ‘절약하는 것은 신중함의 딸이자, 겸손함의 여동생이며, 자유의 어머니이다.’

지출하는 금액이 수익보다 많아서는 안 된다. 특히 월급 외 투자로 벌어들인 돈은 재투자하거나 그 수익의 20% 이상은 노후를 위한 자금으로 묶어둬야 한다. 재테크에 익숙해지기 전까지는 당장 수익이 크게 늘지 않는다. 하지만 비용을 줄이는 것은 누구나 처음부터 할 수 있는 일이다.

돈의 흐름을 알기 위해서 가계부 작성 먼저 하기. 가계부를 작성하지 않으면 단언하건대, 부자가 될 수 없다.

부동산 투자를 제대로 하려면 가계부나 장부를 사용하길, 개인적으로 리스크 관리를 위해 엑셀을 활용한 가계부를 쓰고 있다.

147p 수익률 100% 투자처

당신에게 10% 수익률을 얻을 수 있는 방법을 알려줄 테니 지금 당장 실천으로 옮기기 바란다. 그 방법이란, 지출을 10% 줄이는 것이다.

본격적인 투자를 위해 종잣돈을 마련하기 전까지 지출 관리는 선택이 아닌 필수다.

물론 지출을 줄이는 것보다 수익을 늘리는 것에 더욱 집중해야 한다.

149p 투기와 투자를 구분하라

투자는 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위

투기는 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위

So 기대 수익이 합리적 기준에 따라 설정된 것이 아니라, 감정적 요인과 당시 시장의 모멘텀에 따라 결정되는 경우가 많다.

사람들이 가장 많이 저지르는 실수가, 조급하게 투자 대상을 선정하는 것이다.

151p 투자자들 중 성공하는 이들은 시장의 10%도 안 되며 10%의 사람들은 원금 보전, 나머지는 손해를 보고 n자 바닥을 떠난다. 달콤한 이익 or 쓰디쓴 손해

152p 투자를 하기 전 물어야 할 질문

첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

넷째, 이 물건의 수익률 (대출을 제외한) 이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

이 5가지 질문에 명확하게 “Yes!”라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다.

… 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.

고수에게 실패는 더 멀리 뛰기 위한 시련이 될 수 있지만, 초보자에게 실패는 투자를 하지 말아야 할 변명거리가 될 뿐이다.

154p 투자 수익은 월급이 아닌 보너스

156p 부동산 투자 시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 안디.

투자를 하기 전, ‘절대 잃지 않겠다’는 투자 원칙을 지킬 수 있는지 꼼꼼히 따져보길 바란다.

157p 월급이야말로 우리 가족의 행복한 생활을 보장하는 든든한 보험이다.

투자할 때 가장 중요한 것은 얼마를 버느냐가 아니라, 잃지 않는 투자이냐 아니냐다.

당신이 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다.

158p 전업투자자로 나서기 전, 경제적 기반을 모두 마련했을 뿐만 아니라 월급 없는 여생을 걱정 없이 살아갈 만큼 충분한 역량을 갖춘 이들이다. 따라서 당신이 매달 생활비 이상 그리고 투자금 이상의 월세를 가져다주는 시스템을 만들지 않았다면, 전업투자의 꿈은 잠시 접어두길 바란다.

전업투자자로 나서기 전, 당신이 만들어야 하는 자본 월 소득은 ‘최소 생활비 (월 300만원) + 향후 투자금 (300만원 이상)’ 이다. 이는 효율적인 투자 시스템을 만들기 위해 필요한 최소 금액이다.

부동산 투자로 인한 수익은 철저하게 보너스라는 생각으로 접근하라.

큰돈을 벌기 위해 ‘리스크 관리’ 라는 안전장치는 필수다. 당신의 매달 생활비와 투자비를 마련하는 것이 투자를 위한 필수적인 안전장치다.

159p 현재 하고 있는 일에 충실히 임하면서 그렇게 모인 돈을 종잣돈 삼아 투자해 자본소득을 가져오는 시스템을 만드는 것이 지금 당신이 해야 할 일이다. 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 ‘사다리’이지만 성공의 ‘보증수표’는 아니라는 사실을 명심하자.

투자는 검과 같다. 검의 손잡이를 잡은 사람에게는 기회가 될 수 있지만 칼날을 잡은 사람에게는 치명적 상처를 안긴다. 제대로 고민하고 신중하게 고민한 이후 검의 손잡이를 잡는 성공적인 투자자가 되길 바란다.


[4장 월급쟁이를 위한 재테크 노하우]

163p 초보 투자자를 위한 투자 공부법

결국 끝까지 살아남아 성공한 이들은 현장을 떠나지 않고 발로 뛰며 꾸준히 투자 공부를 해온 사람들이었다. 그들의 공통점은 투자에 뛰어들기 전, 어느 정도 기간 동안 어떻게 투자를 해나갈 것인지 연구했다는 것이다.

1단계: 경제신문 읽기

2단계: 투자 관련 책 읽기

3단계: 온라인에서 정보 및 동료 얻기

4단계: 매주 1회씩 임장하기

5단계: 멘토 만나기

Step 1. 목적은 국내 외 경제 흐름을 파악하고 금융과 기업의 동향을 분석하는 것이다. 경제와 기업 등의 동향을 가늠해 거시적인 안목을 갖춰야 부동산의 큰 흐름을 이해할 수 있다. 투자 비용 대비 양질의 정보를 얻는 데에 경제신문만 한 것도 없다.

How to read

① 신문 기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다

; 관심 있는 섹션만 읽거나, 차라리 ‘하루 1시간 읽기’ 처럼 구체적인 시간 계획을 세워두고 그 시간 동안만 신문을 읽는 것이 효과적일 수 있다.

② 대기업의 동향은 반드시 챙겨라

; 기업은 이윤을 가장 많이 내는 시스템으로 운영된다. 따라서 그들이 이윤을 어떻게 내고 있는지 살펴보면서 개인이 적용할 수 있는 분야가 있는지 연구해보라. 삼성이나 현대를 비롯한 대기업이 공장 라인이나 연구소를 세울 경우, 그 지역 부동산이 영향을 받으므로 이러한 정보는 반드시 챙길 필요가 있다.

③ 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라

; 하루 3~5개 단어로 제한해서 검색하고 공부하자

④ 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라

; 당장 투자할 종잣돈이 없다고 해도 관심 있는 지역이 있다면, 실제 내가 보유했다고 생각하고 매주 한 번씩 시세를 체크해보라. 가격 등락의 흐름을 파악하게 되면, 향후 투자 시 매우 유리하게 활용할 수 있다.

Step 2. 책 읽기야말로 어떤 전문 분야를 공부할 수 있는 가장 저렴한 방법이다.

일단 100권 이상의 투자 관련 책을 읽으라고 권한다.

한 권의 책이 그 사람의 생각을 바꿀 수는 있지만, 그의 인생까지 바꾸기는 힘들다. 따라서 다양한 책을 많이 읽기를 권한다. 투자의 전반적인 흐름을 이해하고 싶다면 시중에 나온 책은 다 읽겠다는 마음가짐으로 공부해야 한다. 개인적으로는 여러 권의 책을 빨리 읽기보다는 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천한다. 한 권의 책에서 그동안 알지 못했던 한 가지만이라도 배우게 된다면 그 책은 읽을 가치가 있는 것이다. 이 목적을 되새기면서 여러 투자서를 일거보고, 다만 저자가 주장하는 내용이 현실에 들어맞는 것인지, 수익은 제대로 계산된 것인지 따져볼 필요가 있다. 그들이 제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보려고 노력하라.

구체적으로는 매달 5만원 정도를 책 구입하는데 투자하기를.

같은 책이라도 받아들이는 사람의 경험이나 읽는 태도에 따라 책의 가치가 달라진다.

독서백편의자현. 책이나 글을 100번 정도 읽으면 그 뜻이 자연스럽게 보인다는 명언.

How to read

① 통독 (글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다)

② 필사 (밑줄을 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다)

③ 적용 (필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다)

Step 3.

경제 흐름을 꿰뚫어볼 수 있는 눈이 생기고, 이 분야에 대한 어느 정도의 지식을 갖추게 되었다면, 온라인으로 활동 범위를 넓혀나갈 필요가 있다.

아프리카의 명언처럼 “혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 가면 멀리 갈 수 있다.” 좋은 동료를 만나 멀리 가길 바란다.

Step 4.

어떻게 투자해야 할지 대략적인 방향을 잡았다면, 그 다음 해야 할 일은 현장에 나가는 것이다.

부동산은 지역성과 부동성이 중요하므로 의사결정 전에 현장을 직접 확인하는 과정이 반드시 필요하다.

따라서 신문에서 유망 투자처가 소개되었거나 인터넷에 경매 물건이 올라왔다면 현장을 직접 찾아 눈으로 보고 부동산 중개사무소에도 들러보자.

실제로 나는 투자에 본격적으로 나서기 전 6개월 동안 책을 읽었고, 처음 1년 동안은 매주 토요일마다 투자 물건이 있는 현장을 찾아 부동산 중개사무소에 들러 여러 정보를 조사했다. 임장을 하고 싶다면 먼저 지금 당신이 거주하고 있는 지역의 주변에서부터 시작하는 것이 좋다.

거주 지역은 가장 잘 아는 곳이기에 그 지역의 장단점을 파악하기가 쉽다는 것이 큰 장점이다.

책으로 쌓은 지식은 금방 잊어버릴 수 있지만 발로 쌓은 지식은 쉽게 잊히지 않는다.

임장의 4단계 – 한번 임장 나갔을 때 필요한 정보를 모두 얻을 수 있도록 준비해야 한다.

① 인터넷 사전조사

; 우선 임장을 나가기 전 인터넷을 통해 투자 지역의 정보를 찾아보는 것이 좋다.

; 아파트 시세에 대한 사전 조사는 ‘네이버 부동산’을 통해

관련 물건의 세대 수, 아파트의 향, 입주 연도, 난방 방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형별 평면도, 시세 추이 내역, 부동산 상호 및 연락처 등의 다양한 정보를 확인하자

; 다가구 및 빌라 시세를 파악하기 가장 좋은 사이트는 서울의 경우, ‘서울특별시 부동산정보광장’이다.

해당 동 주소를 입력하고 번지수 등을 입력하면 매매가, 전.월세가 등 해당 번지 내에서 거래된 내역을 모두 볼 수 있다. 1가지 팁은, 시세 파악이 어려우니 주변 건물 시세를 조사하여 대략적인 시세 파악

경기도의 경우, ‘경기도 부동산 포털’에 접속하여 해당 지역의 매매 및 전.월세 시세, 부동산 관련 정보 등을 용이하게 파악할 수 있다.

② 부동산 중개사무소 전화 문의

; 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라는 것

; 매도자 (임대인), 매수자, 임차인, 이 3명의 입장에서 문의하는 것이 좋다.

; 자신이 거래할 중개사무소를 제대로 선택하기 위한 목적. 능숙한 일 처리.

③ 부동산 중개사무소 방문

; 가급적 혼자보다는 둘이 가는 것이 좋다. 특히 신혼부부일 경우 가장 좋다.

; 다만 기억해야 할 것은, 부동산 투자 또한 비즈니스 차원에서 접근해야 한다는 것. 존중받고 싶다면 상대방을 배려해야 한다.

④ 임장보고서 작성

; 임장을 다녀왔다면, 그 지역과 해당 물건에 대한 간단한 정보나 특이사항, 자신의 의견 등을 간략하게라도 기록해두어야 한다. 개인 블로그나 스마트폰 노트에 임장 기록을 남기는 것도 방법이다.

; 누군가 내게 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이라고 대답할 것 같다.

; 투자 스터디나 모임을 통해 마음이 잘 맞는 사람을 정하고, 그와 ‘매주 1회씩 임장하기’를 6개월 이상 하다 보면 현장과 물건을 보는 시선이 보다 정확해질 것이다.

Step 5.

투자든 사업이든, 그 어떤 분야에서든 후발주자가 제일 첫 번째 써야 할 전략은 ‘벤치마킹’ 이다.

실제로 투자를 본격적으로 시작하는 데 결정적 동기가 된 것이 바로 강의였다. ‘나도 그렇게 될 수 있을까?’ ‘나도 그렇게 될 수 있다!’

182p 수익률 계산하는 법.

자신만의 투자기준을 확실히 정립해두기. 수익률에 따른 수익금의 변화.

2.5% vs 10% 수익률 비교

1년을 기준으로 그 차이는 단 7.5%에 불과했지만, 10년 뒤의 수익률은 원금 대비 수익률에서 131%나 차이가 난다. 투자의 귀재 워런 버핏도 평균 20~25% 수익률을 꾸준히 유지 중

184p 결국 보유하고 있는 돈이 얼마든 당신이 투자하는 방식의 수익률이 얼마인지에 따라 그 돈이 눈덩이처럼 커질 수도 있고 눈 녹듯 사라질 수도 있다.

<수익률 계산식>

대출 제외 수익률 (%) = (월세x12) ÷ (총 매입액 – 보증금) x 100

대출 포함 수익률 (%) = {(월세 – 월세 이자) x 12} ÷ (총 매입액 – 보증금 – 대출금액) x 100

*총 매입액 = 매입가 + 매입 경비 (취.등록세 + 법무사비 + 중개수수료 + 이사비 + 수리비) (단, 임차 이후 수리비, 재산세 제외)

185p 대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면, 홈런 (아주 좋은 투자처), 10% 이상이면 안타 (괜찮은 투자처) 라고 생각한다.

186p 은행(적금), 채권, 펀드, 주식 투자 중에서 우리가 기준으로 삼을 만한 투자처는 적금과 채권이다.

187p 은행 대출 금액이 많을수록, 자기자본이 적게 들수록 수익률은 좋을 수밖에 없다. 그렇게 자기 자본을 최소화해서 나온 수익률은 숫자 놀음일 뿐 본연의 투자 수익률이라고 할 수 없다.

수익률 계산에는 분모인 투자금이 적을수록 수익률이 무한대로 커질 수밖에 없다.

188p 대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 입찰을 하며 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불려주는 꼴이 된다. 따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다.

수익률이 높을수록 당연히 리스크도 커진다. ‘수익률=리스크’라고 봐도 좋다.

리스크가 큰 수익률이 높은 물건. 당연히 리스크 헤지가 필수. 실력이 쌓일수록 투자 리스크를 줄이는 능력도 더불어 성장할 것이다. 아무리 그렇다 하더라도 원금 손실 가능성이 있는 물건이라면 절대 하지 않길 바란다.

다만 과도한 레버리지보다는 금리가 저렴한 요즘 같은 시기에는 해당 물건의 매매가 60~70% 선에서 대출 받기를 권한다.

189p 가급적이면 수익률은 보수적으로 산정하자. 만약 투자한 부동산 물건에 공실 같은 문제가 발생할 가능성이 크다면 수익률을 계산하는 것이 의미가 없기 때문이다.

192p 직장 생활과 투자를 병행하는 법

성공적인 투자의 4요소 – 돈, 시간, 노력, 경험

다만 경험은 앞의 3가지를 적절히 이용한 후 얻어지는 것이다. 결국 우리는 돈과 시간을 들이고 노력해서 성공적인 투자를 성취해야 한다. 사실 위 3가지는 상호보완이 가능하다.

예를 들어, 시간이 충분하고 노력할 수 있는 여건이 있는데 단지 돈이 없다면, 시간과 노력으로 돈의 부족함을 메워야 한다. … 어떤 위치에 있느냐에 따라 취해야 할 전략은 달라질 것이다.

193p 직원의 시간관리 vs CEO의 시간관리

직원의 마인드란 무슨 일이든 혼자서 해결하려는 마인드다. 어떤 일을 하는 데에 자신의 시간이 얼마나 투입되는지는 고려하지 않는 것이다. 이들은 그저 돈을 아끼고 비용이 적게 드는 쪽으로 일을 해결하려고 한다. 하지만 명심하자. 당신이 정말 큰돈을 벌길 원한다면 당신이 아껴야 할 것은 돈이 아니라 당신의 시간이다. … 부동산 투자라는 게임의 핵심은 시스템을 제대로 갖춰 돈을 더 많이 버는 것이지, 법원 입찰 장소의 분위기를 제대로 파악하는 것이 아니란 말이다.

Otherwise,

직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면, CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다.

부동산 투자를 하는 이유가 무엇인가? 당신이 직접 움직여야만 돈을 버는 체제에서 더 이상 움직이지 않고도 돈이 돈을 벌게 하는 시스템을 만드는 것이 목적이 아닌가? … 만약 당신이 물건 검색, 임장, 입찰, 등기, 인테리어, 임대 그리고 매매까지 직접 관여하면서 투자를 이어가고 있다면 다음 세 가지 부류 중 하나에 해당할 가능성이 크다. 첫째, 시장에 막 진입해서 경험이 필요한 초보자. 둘째, 자신의 노동력과 시간이 큰 가치가 없어서 직접 몸으로 때우는 것이 더 저렴한 사람. 셋째, 시스템을 가질 만한 CEO로서의 자격이 없는 사람.

194p 아웃소싱하거나 협업하거나

우리는 직장 업무 외에 여러 가지 일들을 하기 위해, 즉 팔방미인이 되기 위해 투자를 하는 것이 아니다. 그저 돈과 시간과 노력을 통해 스스로 굴러가는 시스템을 만들기 위해 투자를 하는 것이다.

따라서 가장 부족한 것이 시간인 직장인의 경우 자신을 위해 시간과 노력을 대신해줄 전문가와 함께 협력하기를 권한다. … 또 이렇게 절약한 시간으로 좀 더 고부가가치를 창출할 수 있는 일, 자신만이 할 수 있는 일에 매진하는 것이 훨씬 현명한 선택이다.

직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.

196p 부동산 투자, 언제 해야 할까?

확실한 건, 투자하는 데 이러한 전망이 무의미하다는 것이다.

198p 독일의 철혈 재상 오토 폰 비스마르크는 “현명한 사람은 역사를 통해 배운다.” 라고 이야기했다.

200p 부동산 투자의 명과 암

앞의 사례에서 보듯 언론이 부동산 투자에 적기임을 공표할 때는 이미 그 시장에서 어느 정도 성공을 거둔 이들이 있다. 이들은 투자 트렌드보다 한 발 앞서서 경매, 분양권, 재건축, 재개발, 지방 투자, 최근 수도권 아파트 투자에 이르기까지 늘 수익을 거둔다. 하지만 뒤늦게 이 흐름에 뛰어들거나 항시 변화를 거듭하는 시장의 흐름을 부인하면서 계속 물건을 갖고 있는 사람은 자산을 잃을 가능성이 크다.

201p 돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에겐 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나가는 것 같다.

… 다만 중요한 것은 자신만의 기준을 만드는 것이다. 남들과 다른 길을 가야 돈이 보인다.

202p 절대로 준비 없이 투자 시장에 뛰어들어선 안 된다. … 투자를 해야 할지 말아야 할지를 정해주는 것은 전문가의 몫이 아니다. 오직 자신이 발로 뛰며 찾은 정보와 많은 경험을 통해 세운 기준을 가지고 직접 선택해야 한다. 전문가들의 말을 전부 믿지는 말자. 그 전문가의 말에 공감이 됐다면 반드시 발품을 통해 자신의 투자 기준에 적합한지 검증해보는 과정을 거쳐야 한다.

203p 부동산 투자의 굿타이밍

가장 좋은 타이밍은 바로 자신의 준비가 완료되었을 때다.

오를 거라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어 들어라. 다만 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라.

한 자기 유념해야 할 것은, 미래는 그 누구도 예측할 수 없다는 것이다. … 시장은 항상 상승과 하락을 반복한다. 따라서 자신의 기준을 세우고 본인이 싸다고 생각할 때 많이 매입하면 된다. 그러고 나서 다른 사람들도 그 투자처가 저평가되었음을 인지하기 시작할 때 남들과 반대로 매도하면 되고, 또 하락 시장에서는 더 매입하면 된다.

성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 ‘조급함’ 이고, 기억해야 할 단어는 ‘인내심’ 이다. 강태공이 물고기를 낚듯 차분한 마음으로 꾸준히 시장을 지켜본 사람에게는 언제든 기회가 찾아온다.

204p 직 어떤 투자 물건의 가격이 싼지 비싼지 감이 오지 않는다면 좀더 많은 현장을 다녀야 한다. … 대부분의 고민은 컴퓨터 앞에서가 아닌 현장에서 해결된다. … 해당 물건이 싸다는 데에 80% 이상 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라. 투자의 성공 여부는 매입할 때 결정된다. 매도 타이밍도 중요하지만 싸게 사는 것이 무엇보다도 중요하다.

팁을 하나 주자면, 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.

예를 들어, 분당에 투자하려고 한다면 용인, 영통, 오산, 평촌 등을 돌아보며 각 지역의 장점과 단점을 파악한 뒤 그에 비해서 분당의 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입하는 것이다.

… 성공적인 투자를 하고 싶다면 고독한 상황에 익숙해져야 한다.

205p 과도한 공포와 막연한 희망을 갖기보다는 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다. … 준비된 투자를 통해 롤러코스터를 타듯 부동산 투자 시장에서 즐길 수 있는 날이 오길.

249p 똘똘한 직원을 고용하라