[해외살이] 외국인 신분으로 영국 런던의 집을 구매한다면, 어떤 절차를 거치고 세금 종류에는 뭐뭐가 있을까?

외국인이 영국, 특히 런던에서 집을 구매하려면 특정한 절차와 세금 규정을 따라야 합니다. 영국은 외국인의 부동산 소유를 허용하며, 절차는 내국인과 거의 동일하지만 몇 가지 추가적인 고려사항이 있습니다.

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🏡 구매 절차 (외국인 포함)

1. 예산 설정 및 자금 준비
   • 현금 구매 또는 영국 내/외 은행의 모기지(주택담보대출) 이용 가능.
   • 자금세탁방지를 위해 출처 증명이 필요함.
2. 부동산 중개업체(Estate Agent) 접촉
   • 원하는 지역의 부동산 리스트 검색 및 중개인을 통해 시세 확인.
3. 오퍼 제출 (Offer)
   • 마음에 드는 집이 있으면 가격 제안.
   • 제안이 수락되면 '판매 계약(Subject to Contract)' 단계로 진행됨.
4. 변호사/컨베이어(Conveyancer) 고용
   • 매매 절차를 법적으로 처리할 전문 인력 필요.
   • 법적 소유권 확인, 부동산 조서 등 수행.
5. 조사(Survey) 및 검사
   • 건물 상태 점검 (선택 사항이지만 추천됨).
6. 계약 교환 (Exchange of Contracts)
   • 계약서에 서명하고 보통 10%의 디파짓(계약금) 지불.
7. 완료(Completion)
   • 잔금 지급 및 등기.
   • 이 시점에서 집의 소유권이 구매자로 넘어감.
8. 소유권 등기 (Land Registry)
   • 영국 토지등기부에 이름을 등록.

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💰 외국인이 내야 할 세금 종류

1. 인지세 (Stamp Duty Land Tax, SDLT)

• 부동산 구매 가격에 따라 부과되는 세금.
• 외국인은 2% 추가 세율이 적용됨 (2021년 이후).
• 예: £500,000 주택 구매 시 기본세율 + 2% 외국인 추가 세금.

SDLT 예시 (1주택자 기준, 2024년 기준):

구간	세율
£0 ~ £250,000	0%
£250,001 ~ £925,000	5%
£925,001 ~ £1,500,000	10%
£1,500,001 초과	12%

• 여기에 2% 외국인 추가세율이 덧붙음.

2. 법인세/양도소득세 (Capital Gains Tax)

• 추후 매각 시, 이익이 발생하면 과세.
• 외국인도 2015년 이후부터 CGT 대상.
• 주거용 부동산의 경우 18% 또는 28% (이익 규모와 소득에 따라 다름).

3. 지방세 (Council Tax)

• 해당 주택을 사용하는 동안 납부.
• 사용 여부와 관계없이 부과되며, 일부 경우 할인 가능.

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📝 참고 사항

• 영국에서 영구 거주하지 않더라도 부동산 구매 가능.
• 외국인 투자자에게도 규제는 까다롭지 않지만, 자금세탁 방지 절차가 강화됨.
• 세무사 또는 부동산 전문 변호사와 상담을 권장.

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내가 15억짜리 집을 런던에서 구매한다면, 구체적인 세금이 어떻게 될까?
모기지는 몇 퍼센트 정도 받을 수 있을까?

 

15억 원이면 약 £870,000 ~ £900,000 수준 (환율 약 1,700원/£ 기준)인데,

여기서는 £900,000짜리 런던 주택을 외국인이 구매하는 상황을 기준으로 세금과 모기지 조건을 계산해볼게요.

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💰 1. 인지세 (Stamp Duty Land Tax, SDLT)

외국인의 경우 **기본 인지세 + 외국인 추가세 2%**가 적용됩니다.

아래는 £900,000 주택 구매 시 SDLT 계산 예시입니다.

가격 구간	기본세율	세금액
£0 ~ £250,000	0%	£0
£250,001 ~ £925,000 (650K)	5%	£32,500
외국인 추가세 2% (전액)	2%	£18,000
합계		£50,500 (약 8,585만원)

💡 결과: SDLT 총 £50,500 (한화 약 8,500만 원) 정도 내야 합니다.

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📉 2. 양도소득세 (Capital Gains Tax, CGT)

• 구매 시점에서는 내지 않음.
• 나중에 매각할 때 시세 차익이 생기면 과세됨.
• 주거용 부동산: 18% (기본 세율) 또는 28% (고소득자) 적용.
• 외국인도 CGT 납부 대상입니다 (영국 내 소득 없어도 해당).

예: 추후 £1.1M에 매도 → 차익 £200,000 발생 시,

• 대략 £36,000~£56,000의 CGT 발생 가능성 있음 (정확한 건 회계사 필요).

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🏦 3. 모기지 (Mortgage) 조건

외국인도 영국에서 모기지 이용 가능하지만, 조건은 조금 더 까다롭습니다.

📌 주요 조건

 

항목	일반 조건
Loan-to-Value	보통 최대 **60~75%**까지 대출 가능 (외국인 기준)
이자율	4.5% ~ 7% (고정금리/변동금리 선택 가능)
계약기간	보통 20~30년
서류 요구	소득증빙, 여권, 비자/신분상태, 은행잔고 증명 등

예시:

• £900,000 집에서 70% 모기지 받는다면 → 대출금 £630,000, 자기 자본 £270,000 필요.
• 월 상환금 (이자율 5.5%, 25년 기준): 약 £3,900~£4,000/월 예상.

⚠️ 해외 거주자는 영국 내 은행이 아닌 인터내셔널 모기지 브로커를 통해 신청하는 경우가 많습니다.

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📋 총 정리 (한화 약 15억 원 주택 구매 시)

항목	금액 (GBP)	환산 금액 (한화)
매매가	£900,000	약 15억 원
SDLT	£50,500	약 8,500만 원
자기자본 (30%)	£270,000	약 4.5억 원
모기지 (70%)	£630,000	약 10.5억 원
예상 월 상환금액	£4,000	약 680~700만 원

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투자용과 실거주 목적에 따라 영국 부동산 세금 전략은 꽤 다르다.

아래에
투자용 vs 실거주용
의 세금 차이, 전략, 절세 방법을 정리하기

🏘️ 1. 실거주 목적 (Primary Residence)

✅ 세금 혜택 & 전략

🔹 양도소득세 (CGT) 면제 또는 감면

• 주로 자신이 실제로 거주한 기간만큼 CGT 면제.
• 마지막 9개월은 자동 면제.
• “Principal Private Residence Relief”라는 혜택 적용.

🔹 임대 수익 없음 → 소득세 없음

• 본인이 사는 집이라 임대 수익이 발생하지 않으면 소득세 없음.

🔹 Council Tax

• 지방세는 내야 하지만 실거주자의 경우 일부 할인 가능 (1인 가구 등).

🔹 절세 전략

• 장기 보유로 가치 상승 기대.
• 필요 시 일부 기간을 임대로 돌리되, 거주 기간을 유지해 CGT 혜택 확보.
• 배우자 공동명의로 등기 → 면세 한도 2배 활용 가능.

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🏢 2. 투자 목적 (Buy-to-Let / 세컨드 홈)

🚨 세금 부담 요소

🔹 인지세 (SDLT) 추가 부담

• 2% 외국인 세 + 3% 세컨드홈 추가세.
• 즉, 총 5%까지 추가로 납부할 수 있음.

예: £900,000 투자용 부동산 → 기본세 £32,500 + 외국인 2%(£18,000) + 세컨드홈 3%(£27,000)
→ 총 £77,500 SDLT (한화 약 1.3억 원)

🔹 임대소득세 (Income Tax)

• 영국 외 거주자라도 영국 내 부동산 임대 소득은 세금 대상.
• 기본세율:
  • £0 ~ £12,570: 0%
  • £12,571 ~ £50,270: 20%
  • £50,271 ~ £125,140: 40%
  • 그 이상: 45%
• 일부 비용(모기지 이자, 수리비 등)은 비용으로 공제 가능.

🔹 양도소득세 (CGT)

• 매각 시 이익에 대해 18% 또는 28% 과세.

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💡 투자용 절세 전략

1. 법인 설립 (SPV – Special Purpose Vehicle)
   • 법인 소유로 매입 시, 소득세 대신 법인세(Corporation Tax 25%) 부과.
   • 법인세율이 개인 고소득자보다 낮을 수 있음.
   • 모기지 이자 전액 공제 가능.
   • 단, 인지세는 여전히 부과되며 법인 설립 비용, 관리비용 존재.
2. 임대경비 최대한 공제
   • 관리비, 수리비, 보험료, 회계사 비용 등 모두 공제 대상.
3. 배우자와 공동 명의 / 수익 분할
   • 낮은 세율 적용받는 가족에게 수익 배분 가능 (특히 부부 공동명의).
4. REITs나 부동산 펀드 활용
   • 간접투자 방식으로 세금 최적화 가능.

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📊 비교 요약

 

항목	실거주 목적	투자 목적 (Buy-to-Let)
SDLT	기본 + 외국인 2%	기본 + 외국인 2% + 3% 추가
임대소득세	없음	발생 시 20~45%
양도소득세	거주 기간 면제 혜택 있음	전액 과세 (18~28%)
절세 전략	거주기간 확보, 공동명의 활용	법인설립, 경비 공제, 수익 분산
모기지 이자 공제	일부만 가능	법인 보유 시 전액 공제

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🚀 추천 전략 정리

• 실거주 + 투자 겸용을 고려한다면, 일정 기간 본인이 거주 후 임대 전환 전략도 가능.
• 순수 투자라면 법인 설립 후 법인 명의 구매를 고려 (모기지 조건 다름).
• 영국 내 세무사 또는 Buy-to-let 전문 브로커와의 상담 권장.